Jak dochodzi do powstania współwłasności nieruchomości?

13.12.2023

Definicja współwłasności

Ustawową definicję współwłasności zawiera art. 195 k.c., zgodnie z którym: „Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)". Oznacza to, że z współwłasnością mamy do czynienia wówczas, gdy jedno i to samo prawo własności jednej i tej samej rzeczy przysługuje jednocześnie co najmniej dwóm osobom.

Współwłasność jest zagadnieniem bardzo szerokim i odnosi się do wielu spraw. Istotę współwłasności oddają trzy charakterystyczne elementy, to jest:

jedność przedmiotu,
wielość podmiotów,
niepodzielność wspólnego prawa.

Jedność przedmiotu współwłasności

Jedność przedmiotu polega na tym, że wspólne prawo własności dotyczy jednej konkretnej rzeczy ruchomej lub nieruchomości, wobec czego współwłasnością objęta jest np. jedna, ściśle określona działka gruntu, a w sytuacji, gdy wspólna nieruchomość gruntowa składa się z kilku działek, współwłasnością będzie objęta każda z działek z osobna. Przedmiotem współwłasności nigdy nie jest zespół rzeczy (np. spadek, majątek małżeński, majątek spółki cywilnej). W związku z tym współwłasność powstała w drodze spadku nigdy nie będzie się odnosiła do spadku jako całości, ale będzie wyrażała się we wspólnym prawie własności spadkobierców w stosunku do poszczególnych przedmiotów wchodzących w skład masy spadkowej.

Przykład:

W sytuacji, w której w skład spadku wchodziłoby mieszkanie i działka gruntu, spadkobiercy będą w odpowiedniej części współwłaścicielami poszczególnych przedmiotów spadku. W przypadku, gdy na podstawie ustawy dziedziczy trzech spadkobierców, każdy z nich stanie się właścicielem mieszkanie w1/3 i działki gruntu także w 1/3.

Identyczna zasada odnosi się do majątku zgromadzonego w ramach współwłasności małżeńskiej lub współwłasności wynikającej ze stosunku spółki. W tych przypadkach również współwłasność rozciąga się na każdy z przedmiotów z majątku z osobna.

Wielość podmiotów

Wielość podmiotów jest chyba najbardziej istotną cechą współwłasności, gdyż dopiero wówczas, gdy to samo prawo, ta sama rzecz należy do kilku, a więc co najmniej do dwóch osób, możemy mówić o współwłasności. Nie jest wymagane, by współwłaścicielami była chociaż dwójka osób fizycznych, czyli dwie istoty ludzkie, podmiotami wspólnego prawa mogą być też osoby prawne (instytucje czy spółki wyposażone przez prawo w przymiot osobowości prawnej). Wielość podmiotów może dotyczyć różnych konfiguracji osób prawnych i osób fizycznych - ważne jest tylko to, by po stronie właściciela występował więcej niż jeden podmiot (np. co najmniej dwie osoby prawne, dwie osoby fizyczne lub osoba fizyczna i osoba prawna).

Pewien problem może się nasuwać w przypadku spółek kapitałowych (spółki akcyjnej, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością), albowiem fakt, że wiele osób posiada udziały bądź akcje, nie jest wystarczający do uznania, iż mamy do czynienia z wielością podmiotów po stronie właściciela - bowiem to spółki kapitałowe, jako podmioty wyposażone w odrębną osobowość prawną, są właścicielami poszczególnych składników majątku. Akcjonariusze albo udziałowcy nie są w żadnej części właścicielami ruchomości, nieruchomości oraz innych praw majątkowych, które nabyła taka spółka. Spółka kapitałowa to w rozumieniu prawa jeden podmiot - jedna osoba posiadająca własną osobowość prawną i dopiero ustanowienie prawa własności do tej samej rzeczy z innymi osobami fizycznymi czy też osobami prawnymi wypełni wymóg wielości podmiotów charakterystyczny dla współwłasności.

W przypadku wielości podmiotów istotne jest więc, aby osoby będące współwłaścicielami były odrębnymi bytami prawnymi, czyli muszą to być różne osoby fizyczne bądź osoby prawne.

Niepodzielność prawa

Niepodzielność prawa oznacza, że rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi jedną integralną całość i nie została podzielona, a żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do określonej części rzeczy.

Przy tym ustalenie sposobu korzystania z rzeczy i wspólnego używania nie pozostaje w sprzeczności z zasadą niepodzielności prawa. Współwłaściciele mogą nawet w przypadku dużych nieruchomości wydzielić części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np. ogródki przydomowe do wyłącznego użytku. Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z rzeczy nie ma wpływu na niepodzielność prawa własności, gdyż nie pozbawia ono poszczególnych współwłaścicieli prawa do wydzielonych części nieruchomości, jest tylko przejawem porozumienia właścicieli co do korzystania z danej nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli takiej nieruchomości może np. na tak wydzielonym przydomowym ogródku samodzielnie gospodarować, jednak nie może nim w pełnym zakresie rozporządzać. Takiego ogródka nie można sprzedać, bez sprzedaży udziału w nieruchomości. Wielkość takiego ogródka wcale nie musi odpowiadać wielkość udziału we własności, bo nie jest ona związana z prawem własności. Prawo do korzystania jest wynikiem porozumienia zawartego pomiędzy właścicielami, które zawsze może być zmienione.

Współwłasność nie jest jednorodną instytucją prawa; zgodnie z brzmieniem art. 196 k.c., może występować w dwóch różnych postaciach, a mianowicie w formie współwłasności ułamkowej albo współwłasności łącznej.

Rodzaje współwłasności

Współwłasność ułamkowa

Współwłasność ułamkowa (w częściach ułamkowych), najprościej mówiąc, polega na tym, że wielkość udziału każdego ze współwłaścicieli jest określona odpowiednim ułamkiem. Suma udziałów wszystkich współwłaścicieli wynosi zawsze 1 (jeden), gdyż suma ta wyraża całość prawa własności wobec całej nieruchomości objętej współwłasnością. Wartość ułamków może być taka sama bądź różna u każdego ze współwłaścicieli.

Przykład:

Jeżeli współwłaścicielami nieruchomości są cztery osoby: A, B, C oraz D ich udział we współwłasności może być równy i wynosić po 1/4 lub może zdażyć się też, że udział każdej z osób będzie inny A = 1/8, B = 2/8, C = 4/8, D = 1/8, ale suma zawsze wynosi jeden.

Ułamek opisujący udział współwłaściciela w prawie własności wyznacza wielkość i granicę jego prawa w dysponowaniu nieruchomością oraz wyznacza pozycję w stosunkach wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel, tym większy ma wpływ na ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd nieruchomością. Trzeba wiedzieć również, że z udziałem łączą się nie tylko prawa, ale też obowiązki. Wielkość udziału oznacza wysokość, do jakiej właściciel jest zobowiązany do ponoszenia nakładów na rzecz. W takich samych proporcjach pomiędzy współwłaścicieli będą dzielone również zyski, jakie współwłaściciele osiągną z nieruchomości.

Przykład:

Właścicielami budynku są A z udziałem 1/7, B z udziałem 2/7 oraz C z udziałem 4/7. Współwłaściciele dokonali remontu dachu, którego koszt wyniósł 70 tys. zł. Koszty tego remontu rozkładają się proporcjonalnie do wysokości ich udziałów: A - 10 tys. zł, B - 20 tys. zł oraz C - 40 tys. zł.

Udział stanowi idealną część prawa. Współwłaściciel może zbyć swój udział. Jednak nie ma prawa do rozporządzania fizycznie wyodrębnioną częścią nieruchomości, nawet w części odpowiadającej wielkości jego udziału. Dopiero znosząc współwłasność można podzielić nieruchomość na części odpowiadające udziałom współwłaścicieli.

Współwłasność łączna

Współwłasność łączna (wspólność łączna) jest zawsze związana z jakimś prawem osobistym. Najczęściej spotykanym przykładem współwłasności łącznej jest ustawowa wspólność małżeńska, która powstaje z chwilą zawarcia małżeństwa. W odróżnieniu od współwłasności ułamkowej współwłasność łączna ma charakter bezudziałowy. Współwłasności takiej nie można opisać żadnym ułamkiem, odnosi się zawsze do całej rzeczy, całej nieruchomości. Żaden ze współwłaścicieli (małżonek, wspólnik spółki cywilnej) nie może zbyć swojego udziału we współwłasności łącznej tak długo, jak długo ta współwłasność trwa.

Współwłasność łączna może powstać tylko w ściśle określonych przez prawo sytuacjach, tylko i wyłącznie ze wskazanych w ustawie stosunków prawnych. Współwłasność łączna powstaje tylko i wyłącznie pomiędzy małżonkami oraz wspólnikami spółki cywilnej. Charakter osobisty współwłasności łącznej wyraża się właśnie tym, że pomiędzy współwłaścicielami muszą istnieć jakieś relacje osobiste, które mogą to wynikać z małżeństwa bądź z umowy spółki. Zniesienie tych osobistych więzów skutkuje ustaniem współwłasności łącznej i przekształceniem jej we współwłasność ułamkową. Zawsze gdy pomiędzy małżonkami dochodzi do rozwodu bądź separacji, czy też spółka cywilna ulega rozwiązaniu, współwłasność łączna przestaje istnieć, gdyż kończy również swój byt stosunek osobisty, który stanowił jej podstawę.

Współwłasność powstaje na podstawie różnych zdarzeń prawnych. Każda rzecz, prawo może stać się własnością na podstawie różnych tytułów prawnych, które z mocy ustawy mogą decydować o rodzaju współwłasności.

Jak powstaje współwłasność - źródła współwłasności

Różne zdarzenia prawne powodują powstanie współwłasności, nie ma jednak jakiegoś zamkniętego katalogu tych zdarzeń. Dlatego też nie sposób przedstawić wszystkich sytuacji, które powodują to, że nieruchomość stała się własnością kilku osób jednocześnie. Do takich typowych sytuacji należą:

spadek,
małżeństwo,
spółka cywilna,
orzeczenie sądu,
czynność prawna,
zdarzenia faktyczne.

Współwłasność wynikająca ze spadku

Prawa i obowiązki, które wchodzą w skład spadku, przechodzą w drodze dziedziczenia na rzecz spadkobiercy albo spadkobierców.

Jeżeli do dziedziczenia dojdzie na rzecz więcej niż jednej osoby, pomiędzy tymi osobami powstaje współwłasność praw i obowiązków spadkowych, co wynika z art. 1035 k.c., zgodnie z treścią którego: „Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu." Współwłasność powstaje od chwili otwarcia spadku, czyli już od momentu śmierci spadkodawcy i powstaje ona z mocy samego prawa.

Nie ma żadnego znaczenia, czy podstawą powstania współwłasności jest dziedziczenie ustawowe, czy też dziedziczenie testamentowe. Zawsze gdy do spadku powołanych jest kilka osób, pomiędzy nimi powstaje współwłasność.

Pomiędzy spadkobiercami powstaje współwłasność ułamkowa - w takiej części w jakiej poszczególni spadkobiercy dziedziczą po spadkodawcy.

Zob.: Czym jest spadek - czyli co możesz odziedziczyć?

Współwłasność wynikająca z zawarcia małżeństwa

Sam fakt zawarcia małżeństwa wywiera skutki w sferze praw majątkowych małżonków; od chwili zawarcia małżeństwa pomiędzy małżonkami powstaje zazwyczaj ustrój majątkowy zwany wspólnością ustawową (chyba że został on wyłączony intercyzą). Zgodnie z art. 31 § 1 k.r.o.: „Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Pomiędzy małżonkami powstanie współwłasność łączna i od tej chwili wszystko, co nabędą małżonkowie wejdzie w skład ich majątku wspólnego. Majątek, jaki małżonkowie zgromadzili przed zawarciem małżeństwa, będzie zaś stanowił ich majątek odrębny, który nie będzie objęty współwłasnością.

Zob.: Co składa się na majątek wspólny małżonków?

Współwłasność łączna będzie dotyczyła całego majątku wspólnego małżonków tak długo, jak długo będzie trwało małżeństwo bądź do czasu ustanowienia rozdzielności majątkowej. Z chwilą rozwodu ustanie pomiędzy małżonkami współwłasność ustawowa i w konsekwencji tego zniknie także współwłasność łączna. Natomiast na przedmiotach, w tym także na nieruchomościach, które małżonkowie nabyli w ramach wspólności małżeńskiej, powstanie współwłasność ułamkowa. Taki sam skutek będzie miało również orzeczenie przez sąd separacji lub zniesienie przez małżonków w drodze umowy współwłasności ustawowej.

Należy też zdawać sobie sprawę z tego, że zawarcie małżeństwa nie zawsze będzie się łączyło z powstaniem wspólności majątkowej pomiędzy małżonkami. Małżonkowie przed wstąpieniem w związek małżeński mogą w drodze umowy znieść lub ograniczyć wspólność małżeńską. Umowa taka, zwana intercyzą, może nawet doprowadzić do tego, że każdy z małżonków będzie posiadał majątek odrębny i nie powstanie pomiędzy nimi wspólność ustawowa.

Współwłasność a Spółka cywilna

Spółka cywilna jest umową cywilną, na skutek której strony podejmują działania w celu osiągnięcia celu wskazanego w umowie. Najczęściej jest to cel gospodarczy, czyli mówiąc w skrócie osiąganie jak najwyższych dochodów. Zgodnie z art. 860 § 1 k.c., „Przez umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów." Majątek objęty współwłasnością stanowią wniesione przez wspólników wkłady, a także wszystko to, co wspólnicy spółki nabyli w ramach prowadzonej spółki. Współwłasność, jaka powstaje pomiędzy wspólnikami ma charakter współwłasności łącznej i trwa od momentu zawiązania spółki aż do chwili jej rozwiązania. Z chwilą rozwiązania spółki cywilnej ustaje współwłasność łączna, która z mocy ustawy przekształca się w ułamkową.

W tym miejscu, na marginesie, należy zwrócić uwagę na różnice pomiędzy spółką cywilną a spółką jawną. W spółce cywilnej majątek spółki stanowi współwłasność wspólników, natomiast majątek spółki jawnej nie jest majątkiem wspólników, lecz podmiotem praw własności jest sama spółka. Na przykład spółka jawna będzie właścicielem nieruchomości wpisanym w księdze wieczystej, natomiast w ramach spółki cywilnej jako właściciele nieruchomości w księdze wieczystej będą wskazani wszyscy wspólnicy. Spółka jawna jest samodzielnym podmiotem praw i obowiązków, zaś w spółce cywilnej podmiotem tym są wspólnicy. Zob: Zasady funkcjonowania spółki cywilnej

Współwłasność wynikająca z orzeczenia sądu

Takim najczęściej spotykanym orzeczeniem sądu, na skutek którego powstaje współwłasność, jest przysądzenie własności na rzecz kilku osób, jeżeli w toku egzekucji sądowej licytacji dokonywało wspólnie kilka osób. Sąd, dokonując takiego przysądzenia własności nieruchomości, określa także wielkość udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Pomiędzy współwłaścicielami na podstawie orzeczenia sądu powstaje współwłasność ułamkowa.

Nie tylko przysądzenie własności rodzi skutki w postaci powstania współwłasności, ale paradoksalnie orzeczenie sądu znoszące współwłasność może też prowadzić do powstania współwłasności. Z taką sytuacją mamy do czynienia wówczas, jeżeli dochodzi do częściowego zniesienia współwłasności pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami i jeden z nich traci przysługujące mu prawo własności, natomiast pozostali nadal są współwłaścicielami, lecz ich udział zmienia się i zwykle ciąży na nich obowiązek spłaty osoby, która utraciła status współwłaściciela nieruchomości. Zob.:Zniesienie współwłasności

Współwłasność wynikająca z zakupu nieruchomośći - Czynność prawna

Najczęstszym przypadkiem ukonstytuowania współwłasności w drodze czynności prawnej jest prozaiczne nabycie nieruchomości przez kilka osób. Automatycznie pomiędzy tymi osobami powstaje współwłasność ułamkowa. Wielkość udziału każdego ze współwłaścicieli wynika już treści samego aktu notarialnego, który stanowił podstawę nabycia własności, i najczęściej odpowiada wkładowi finansowemu każdego z właścicieli.

Nie tylko umowa kupna przez kilka osób będzie miała taki skutek, ale też umowa darowizny, która został dokonana na rzecz kilku osób, prowadzi do powstania współwłasności w częściach ułamkowych.

Współwłaścicielem nieruchomości możemy stać się także, gdy nabędziemy lokal, w budynku, w którym zostały wyodrębnione lokale (nie ma znaczenia, czy są to lokale mieszkalne, czy też użytkowe). Wówczas staniemy się współwłaścicielami części wspólnych budynku.

Współwłasność wynikająca z zasiedzenia

Ponadto należy wspomnieć, że nie tylko czynności prawne, ale i zdarzenia faktyczne mogą wywołać skutki w sferze prawa rzeczowego. Możliwe jest nabycie prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia przez kilka osób. W następstwie takiego zdarzenia własność nieruchomości przypada wszystkim osobom. Nabywcy stają się współwłaścicielami nieruchomości. Nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia przez kilka osób jest uzależnione od wymaganego okresu samoistnego posiadania nieruchomości, który to warunek musi być spełniony przez każdego z posiadaczy, aby stał się właścicielem przez zasiedzenie. Okres samoistnego posiadania jest uzależniony od tego, czy posiadacze nieruchomości posiadają ją w dobrej, czy też złej wierze. Ustawowy termin samoistnego posiadania wynosi 20 lat w przypadku dobrej wiary, natomiast 30 lat u posiadaczy nieruchomości w złej wierze.

Zob.: Kiedy można stać się właścicielem przez zasiedzenie?

Podstawa prawna: